[토지 경매 낙찰 후 수익] 2,125만 원

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▶ 6월 10일 여주지원에서 지분으로 되어 있는 토지를 실전반 몇 분과 함께 낙찰받았다. 감정가는 34,461,060원이었고 낙찰가는 감정가 대비 62%다. ​수익을 낼 수 있는 좋은 토지라 경쟁이 있을 줄 알았는데 결과는 단독 낙찰이었고 공유자 우선 매수신청도 없었다.

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▶유료경매사이트에 제시외건물이 3개나 있는 것으로 나온다. 지목이 전이기 때문에 제시 외 건물로 인해 농취증 발급이 어려울 수도 있다. 초보 분들이 입찰하기에는 당연히 꺼려지는 물건이다.

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▶ 명세서 요약 사항을 보자. 인수되는 권리는 따로 없지만 주의사항을 잘 읽어 봐야 한다. 서측 일부에 분묘 3기와 가족 납골당이 있다고 한다. 분묘 수기에 가족 납골당이라… 내가 단독 낙찰이었던 이유가 여기에 있지 않을까…​1) 지분 물건이고2) 제시 외 건물도 3개나 있고3) 분묘 3기와 납골당까지 있으니 말이다.​물건에 하자가 많을수록 경쟁은 낮아지고 낙찰 확률은 높아진다. 이 모든 것들이 나에게는 기회다.

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▶ 분묘 관리 상태를 보자. 한눈에 봐도 묘지 관리가 정말 잘 되어 있다. 분묘를 설치할 때 비용도 꽤 많이 들었을 것이다. 최소 2,000만 원 이상 말이다. 공유자들에게 이 땅이 반드시 필요할 수밖에 없다는 확신이 들었다.

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▶ 등기사항전부증명서에 나와있는 공유자 분들을 한 번 살펴보자. 유씨 성을 가진 분들이 공동으로 소유하고 있다. 등기부상 적혀있는 주소들을 보면 다들 여유가 있어 보인다. 거주하는 곳들이 서초구, 송파구, 강남구, 강동구이니 말이다. 사진과 서류상으로만 봐도 입찰을 안 할 이유가 없었다.

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▶ 입찰 당일 지인분에게 대리입찰을 부탁드렸는데 낙찰 후 면사무소에서 농취증 신청 및 현장까지 살펴봐주고 오셨다. 면사무소 농취증 담당자는 농지 위에 제시 외 건물들과 분묘가 있어서 농취증 발급이 안 된다고 했지만 원상복구 계획서 한 장으로 깔끔하게 해결 후 발급받았다.

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▶ 넓은 토지 위에 다양한 나무들이 심어져 있다. 묘 뿐만 아니라 토지 전체가 관리가 잘 되고 있는 상황이다. 배나무에 배도 주렁주렁 열려있다.

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▶ 제시 외 건물들 모습이다. 관리자 한 분을 두고 토지와 분묘를 관리하고 있는 상황이었다.

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▶지인분이 현장에 갔을 때는 사람이 없어서 창고에 쪽지를 붙여 놓고 와 주셨다. 쪽지는 언제나 두 장을 붙이는 센스! ​다음날 전체 토지를 관리하고 있는 관리자 분과 통화를 할 수 있었고 그분을 통해 공유자 중 가장 젊은 분과 연결이 될 수 있었다. ​낙찰자라고 정중하게 소개한 뒤 현재 상황에 대해 말씀드렸다. 짧게 통화를 했지만 내가 낙찰받은 지분을 매입할 의사가 있다는 것을 느낄 수 있었다. 공유자의 대디께서 절대 땅을 팔지 말라는 유언이 있으셨다고 한다. ​반드시 지켜야 하는 토지인데 왜 공유자분은 공유자우선매수를 하지 않으셨을까? ​주변에서 ‘지분 물건이고 분묘도 있는 땅에는 아무도 입찰 안 들어온다’라는 이야기를 들었기 때문이었다.​’어르신들과 이야기 좀 나누고 다시 연락드리겠습니다’​공유자가 호의적으로 나온다고 해서 가만히 있으면 안 된다. 언제나 협상과 소송은 동시 진행해야 한다. 통화했던 공유자분은 매입하기를 원하더라도 다른 공유자분들의 반대에 부딪쳐 처음 했던 약속이 깨지는 경우가 자주 발생하기 때문이다. 공유자 분들과 협상 테이블에 앉아 해결이 될 때까지 이야기의 끈을 놓지 않기 위해서는 소송은 필수다.

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▶ 2020년 8월 10일 전자소송을 통해 공유물분할청구소송을 접수했다. 소장이 공유자분들에게 도달되지 않아 4명 모두 주소보정을 해야 했다. 4명 중 3명의 주소는 찾을 수 있었는데 한 분의 주소를 주민센터에서 찾지 못했다.

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▶주민센터에서 주소를 찾지 못한다고 당황할 필요 없다. 물건지 관할 시청을 대상으로 과세정보 제출명령을 신청하면 된다. 매년 납부하는 재산세 내역을 통해 마지막 공유자분의 주민등록번호를 알아낼 수 있었다. 주민등록번호만 있으면 주민센터에서 공유자를 찾는 건 일도 아니다.

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▶ 9월 28일 첫 통화했던 공유자 분에게 답변서를 받았다.

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▶ 답변서 내용은 현재 선산으로 사용하고 있는 토지라 원만한 조정을 원한다는 내용이었다. 답변서 도착 후 일주일 뒤에 법원에서 조정기일이 잡혔다. 서로 원만하게 협의하라는 것이다. 답변서를 확인 후 바로 공유자 분에게 전화를 드렸다. ​나 曰’제 토지를 매입할 마음이 있으시니 굳이 조정기일에 법원까지 가서 만날 필요는 없을 것 같습니다.’​공유자 曰’아~ 법원에 안 가도 되는 건가요? 제가 이런 일은 처음이라… 어떻게 진행이 되는 건지 잘 몰라서요’​나 曰’네! 안 가셔도 됩니다. 매도 후 제가 소를 취하하면 끝입니다.’​이제 가격 협상만 남았다. 감정가는 3,400만 원 이상이었지만 감정가 대로 받을 생각은 애초부터 없었다. 경매를 통해 시세보다 저렴하게 낙찰받았기 때문에 마음은 언제나 편안하고 여유롭다. 최초 협상가격은 3,000만 원으로 시작했지만 서로 조금씩 양보해서 결국 2,750만 원에 매도하기로 합의했다. 저렴하게 낙찰받았기 때문에 쿨(?) 하게 깎아 줄 수 있는 것이다.

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▶ 매도는 공유자분의 후배가 운영하고 있는 법무사 사무실에서 진행하기로 했다. 강남에서 실전반 2기 수업 종료 후 바로 서울대입구역 근처에 있는 법무사 사무실로 이동했다.

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▶서울대입구역 근처 오랜만에 와 본다.

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▶드디어 법무사 사무소에 도착!

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▶법무사에게 가지고 온 서류를 모두 전달드렸다. 꼼꼼하게 살펴보시고 매도 서류에 이상이 없음을 확인받았다. 약 3분 뒤에 매수자 분이 오셨는데 인상도 좋으시고 말투나 행동에서 품격이 느껴졌다. ​’제가 유선생님하고 이렇게 만날 인연이었나 봅니다. 공유자우선매수신청을 하려고 했었는데 그날 아는 회장님과 골프 약속이 갑자기 잡히는 바람에 법원을 못 갔었네요. 지금 생각하면 아들이라도 대리로 보냈으면 됐는데 말이죠~’ ​얼굴을 모르는 회장님에게 감사(?) 해야 될 것 같다. 이렇게 공유자 분과 만날 수 있게 해주셨으니 말이다.

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▶ 매도 서류에 도장을 찍고 바로 2,750만 원을 입금 받았다. 드디어 또 하나의 물건이 내 손을 떠나갔다. 낙찰 후 4개월 만에 말이다. 이제 양도세만 내면 끝! 공동 투자였기 때문에 250만 원씩 기본 공제받으면 납부해야 되는 세금은 0원이다. ​지분 투자 어렵지 않다. 복잡할 것도 없다. 한 번만 경험해 보면 된다. 그러니 꼭 도전해보시길…^^​

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